부린이의 아파트 경매 도전기 1편 (낙찰편)

“경매는 전문가들만 하는 거 아니야?”
나도 그렇게 생각했다. 하지만 지금 이 글을 쓰고 있는 나는,
생애 첫 아파트를 경매로 낙찰받은 일반 직장인이다.

많은 사람들이 경매를 어렵고 위험하다고 생각하지만,
조금만 공부하고, 절차만 알면 누구나 도전할 수 있는 기회라는 걸 직접 경험했다.

이 글에서는 경매 초보자가 직접 낙찰을 받은 실제 과정을 단계별로 솔직하게 공유해보려 한다.

 

1. 경매 정보를 어떻게 찾았을까?

 

직장생활을 하기에 퇴근 후 또는 연차를 내고 오프라인으로 경매 강의 듣기 시작했다

 

강의를 듣는 동안은 "스피드옥션" 사이트에서 경매 정보를 쉽게 볼 수 있었다. 

이후 비용을 지급하면 정보를 제공 받을 수 있다.

 

 

지금도 스피드 옥션을 이용하는 이유는, 지차체 법원 권역별로 구분되어 있고 이용 기간에 따라 금액 차등이 있는 부분이 만족스러워서이다. 

 

만약 금액이 부담스럽다면, 초록 검색창에 지역명과 아파트경매 검색하면 경매대행업체에서 올린 경매물에 대해 볼수 있으니 그렇게 감을 잡아 가는 것도 좋은 것 같다. 

 

 

2. 이 물건, 낙찰받아도 안전할까? 권리분석이 핵심!

나는 초등학교가 주변에 있는 아파트를 경매물건에서 선정한 후 
그래서 등기부등본을 떼고, 선순위 근저당, 임차인 유무, 말소 기준 권리등을 하나하나 확인했다.

무조건 “말소기준권리가 낙찰가보다 앞서는지”부터 체크해야 한다.
그리고 점유자가 누구인지 확인해야 강제집행 리스크를 피할 수 있다.

문서상 권리분석이 끝났기에 이제 입찰금액을 산정하여야 하는데......

여기에는 꼭 현장 주변 부동산등을 방문하여 해당세대에 대한 귀동냥이 필요하다.

 

입찰금액은 현 부동산에 올라온 아파트 거래 금액에서 삼천정도 적은 금액을 기재하기로 하였다.

 

< 여기서 나의 실수 >

 

경매 물건 인근 부동산을 시간이 없다는 이유로 경매 입찰 날까지 가보지 못한 것이다. 

 

낙찰을 받고 바로 매도를 생각하고 부동산에 시세 파악차 방문을 하였는데..

주변 소장님들이 집에 대한 컨디션을 알고 계시고 어떠한 사정을 경매에 넘어갔는지도 알고 있어서 깜짝 놀랐다..

미리 왔다면 내가 생각한 입찰가에 대한 생각에 변화가 있었을거라 생각이 들었다.

 

3. 입찰 전 준비 – 보증금, 서류, 입찰표 작성까지

 

처음 입찰하러 법원에 갈 땐 너무 떨렸는데 도착하니 많은 사람들에 더 긴장했었다.

준비물은 간단하다.

- 입찰보증금: 감정가의 10% (자기앞수표) 주의!! 본인이 생각하는 입찰가격의 10% 아님 !
- 입찰표, 입찰봉투, 신분증
- 입찰장소는 법원 민사집행과, 보통 오전 10시 전 도착

tip) 입찰표 작성 실수하면 실격 처리됨 / 반드시 법원에서 서류 작성법 사전 숙지 필요

 

법원 내 비치된 예시를 보며, 무사히 입찰표 작성- 제출 후 내 물건 경매 진행시 까지 숨죽여 기다리기

 

경매물건번호가 제시되고 참여수와 함께 최종낙찰자 발표

 

1번째 낙찰은 실패 !

감정가보다 3천만원 아래로 금액을 기재하였는데 입찰에 참여한 다른 분이 감정가와 비슷하게 기재하여 낙찰받음

 

 

 

2번째 낙찰은 성공!

감정가보다 3천만원 위로 금액을 기재하였는데 낙찰받음 - 아 웃어야 하나 울어야 하나 ...

낙찰자가 정해지면 낙찰자가 포기 할 수 있으니 그 다음 예비 낙찰자를 고지하는데 나와 2천만원 차이가 났다.

이후 낙찰자 다음을 금액을 기재한 예비 낙찰자 발표하는데, 예비 낙찰차는 낙찰자가 낙찰 포기시 낙찰받을 지, 포기할지 의사를 표시한다. 나의 경우는 예비낙찰자가 낙찰 대기 의사 표시를 하였다.  

4. 낙찰 순간! 그리고 생각보다 중요한 ‘잔금 준비’

낙찰을 받고, 민사집행과를 나오는데 아주머니들이 명함등을 막막 주는데 이건 절대 버리지 말고

집으로 가져와서 확인을 해봐야 한다. 법무사 명함, 대출상담사 명함 등이 있는데 다 연락해보고

나에게 맞는 대출과 법무사와 상담을 할 때 요긴하게 사용된다. 낙찰 후 30일 이내 잔금을 준비해야 한다.

 

대부분은 경락잔금대출은 감정가 또는 낙찰가의 70~ 80% 된다고 하는데........이것도 DSR 적용이 된다.....

그렇기에 무턱대고 경매에 입하면 안되는 것 같다.

 

다행히 내가 모은 종잣돈이 있어 종잣돈과 대출을 통해 잔금을 2금융권(새마을금고)에서 잔금을 준비했다.

 

금리는 1금융권이 좋았지만, 돈이 생기는 대로 대출을 갚을 생각이라 중도상환수수료가 없지만 이율이 조금 높은 2금융권을 선택하였다.

 

 

경매는 생각보다 어렵지 않았다. 하지만 상상보다 현실적이다.
단, 정보 부족, 권리분석 미숙, 대출 준비 미흡등은 치명적 실수로 이어질 수 있다.

나는 운이 좋게 두번째 입찰에서 낙찰을 받았지만, 다음번엔 더 신중하게 임할 생각이다.
다음 편은 낙찰이후 명도 과정 경험담에 대하여 글을 쓰도록 하겠다.