부린이의 아파트 경매 도전기 2편(명도편)

경매로 낙찰받은 아파트, 명도는 어떻게 하나요?

아파트를 경매로 낙찰받았다고 해서 끝난 게 아니었습니다. 
진짜 어려움은 ‘그 집을 내 집으로 쓰기 위한 명도’에서 시작되더라고요!
 

이 글에서는 제가 실제로 낙찰을 받은 이후 ‘명도’라는 과정을 어떤 순서로 진행했는지 소개하겠습니다.

 

 
< 목차 >
 

• 명도란?
• 낙찰 후 명도까지의 흐름 요약
• 명도 전 꼭 확인해야 할 것들 
• 가장 이상적인 명도법은?
• 협상실패 시는 바로 강제집행 절차로
• 명도를 진행하며 내가 경험한 것 관련한 질문 모음
• 초조하고 긴장되었던 낙찰받은 아파트 명도 후기 

 

1. 명도란?

 

명도는 부동산의 점유자를 퇴거시키고, 낙찰자가 실제 점유권을 확보하는 과정을 말하며
즉, 경매로 법적 소유권을 얻었지만 아직 ‘사람이 살고 있다면 내 집이 아니다’.라는 의미를 가진다.

명도가 완료되어야 실입주 및 세입자를 구할 수 있으며 매각 또는 리모델링을 할 수 있다.

2. 낙찰 후 명도까지의 흐름 요약

 
①  낙찰 → 매각허가결정 → 잔금 납부 → 소유권 이전 <= 여기까지는 다들 무사히 진행함

②  집 상태 확인 (점유자 여부 파악)
     <= 점유자가 집을 보여주지 않는 경우가 많으니 협의를 통해 확인해야 함  

③  점유자와 협의 진행
     <= 1. 내용증명 발송, 2. 인도명령 신청, 3. 점유이전금지가처분 신청, 4. 인도명령결정문 나올 때 퇴거해야 한다는 사실은 인지시켜야 함! 

④  협의 실패 시 법적 절차 진행 (명도소송, 강제집행)
 

3. 명도 전 꼭 확인해야 할 것들

 
- 현재 점유자가 누구인가?
  세입자인지, 전 소유주인지, 혹은 제3자인지에 따라 대응 방식이 다름

- 임대차 계약 유무 + 대항력 여부 <= 애초에 등기부 등본이 지저분하다면 싸다고 하여도 경매진행 하지 않는 것이 좋다.
  : 전입신고 + 확정일자가 있다면 대항력이 있어, 보증금 일부를 보장해야 할 수 있음

- 점유자가 ‘불법 점유자’인지 ‘보호 대상’인지 확인
 

4. 가장 이상적인 방법 명도법은? 협의 명도 

- 가장 바람직한 명도 방식은 합의에 의한 자진 퇴거이다. 왜냐면? 시간과 비용, 감정소모를  줄일 수 있다.

- 협의할 때는 연락을 통해 ‘퇴거 요청서’ 전달하며 이사비 제안(명도비용)으로 합의를 통해 퇴거일 지정 
   이때 이사비용은 보통 100~200만 원 정도이며 개개인의 사정에 따라 기준을 정할 수 있다. 
 
- 명도비용은 불법이 아니며, ‘퇴거 유도를 위한 합의금’으로서 유효하며 반드시 문서화해놓아야 한다.(분쟁예방)
 
- 명도 진행 시, 감정적 대응 금지, 모든 것은 문서를 통해 진행하고 기록 남기기, 이사비 제안은 먼저 하지 말고 상황 체크 하며 제시, 명도 전문 업체 상담 또는 변호사와 사전 상담받은 것도 고려해 보기
 
 

 

5. 협상이 실패했을 때, 강제집행 절차로!

 
- 점유자가 나가지 않거나 연락이 되지 않거나, 명도비도 거부한다면 ‘명도소송’ → ‘강제집행’ 순으로 법적 절차 진행이 가능하다.(강제집행비용은 평당 10만원에서 15만원)

- 법적 명도 절차는 명도소송 제기 > 판결 확정( 점유자에게 퇴거 명령 판결) > 집행 신청( 법원에 강제집행 신청 및 비용 납부 ) > 집행관 방문( 날짜 정하고 현장 출동, 열쇠공 + 이삿짐센터 동반 ) > 퇴거실행( 물건 강제 이사 및 열쇠 회수 후 명도 완료 )으로 진행
 

6. 명도를 진행하며 내가 경험한 것 관련한 질문 모음

Q. 명도비는 무조건 줘야 해?

→ 법적 의무는 없지만, 현실적으로 협의를 위해 ‘명도비 지급’(=이사비용)이 빠르고 경제적인 방법인 거 같아!
 

Q. 세입자가 버티면 어떻게 해?

→ 임대차 계약 여부, 대항력 유무를 먼저 확인한 뒤, 명도소송 → 강제집행 가능해!
 

Q. 전입신고 되어 있는 전 소유주도 강제 퇴거 가능해?

→ 잔금 납부 후 소유권이전이 되었다면, 적법한 절차를 통해 퇴거시킬 수 있어!

 
 
Q. 왜 명도업체를 이용하지 않고 직접 진행하였어?

→첫 번째 이유는 한 번만 하고 안 할 것이 아니며, 맡기더라도 내가 알고 맡겨야 한다고 생각하여 무서워도 혼자서 했어! (대신 모든 과정은 녹취 및 가족과 동행하여 진행함)
 
두 번째 이유는 명도비용이 아까웠으며 명도진행하는 일부 업체들이 편법을 쓴다고 이야기를 들은 부분이 있었어! ( 그 예로 협의가 잘 안 되다는 이유로 이사비용 올리거나 추가 진행비용 요구 등)
 
잔금납부까지 30일 이후는 잔금에 대한 이자가 나가기 시작하고 그때까지 점유자가 퇴거하지 않았다면 마음이 급해지기에 업체 요구에 응하게 될 확률이 높음! 왜냐면 난 처음이고 이 과정을 해보지 않았기에 끌려갈 수밖에 없다고 생각했어!
 
 
Q. 명도가 진행하면서 가장 신경 쓴 부분은?

→ 협의를 하면서 내가 들어줄 수 없는 요구사항이 많았음(예로 퇴거일 더 길게 잡아달라. 집은 보여 줄 수 없다. 등)그래서 소유권이전에 맞추어 명도가 안 될 수 있다는 생각을 하였기에 협의시작한 7일 안에 내용증명 만들어 발송하였으며 강제집행 시 소요경비등을 미리 체크하는 등 다음 스텝 준비도 해놓았어 
 
 

 
 
Q. 명도가 진행하면서 가장 후회한 부분은?

→사실.... 명도는 빠른 시일 내에 받고 싶다는 마음이 있었으며 강제집행 비용 안으로 이사비용을 지급하고 정리하고 싶다는 생각이 많이 했어! 그래서 사실 이사비용에 대한 조율을 좀 더하지 못한 게 아쉬워, 이사비는 내가 도의적으로 지급하는 부분이기에 내가 요구하는 사항(집 내부 보여줄 것)에 대한 조율도 필요했는데 그건 하지 못하고 통상적 금액의 최대치를  이사비용만 지급해 속상했어. 다음엔 조급한 마음을 버리고 기브 앤 테이크를 확실히 할 생각이야! 
 
 
Q. 명도진행 하면서 염두에 두어야 할 것은?

→  "아 그렇군요!"라고 말할 수 있도록 감정 조절하고 시간은 낙찰자의 편이기에 조급해하지 않고 진행하면 좋을 거 같아!
최악의 상황으로 강제집행을 진행하더라도 법적 테두리 안에서 점유자의 시간은 점점 없어지기에 부담을 갖지 않으면 좋겠어!
 
 
Q. 다음에도 혼자 명도를 진행할 거야?

→ 다음에도 업체를 이용하지 않고혼자 할 거야! 나의 케이스는 사실 다른 어려운 명도보다 무난했던 케이스로 볼 수도 있을 거 같아. 이번에 명도를 하면서 느낀 게 결국 사람이 하는 일이라는 것과 점유자를 배려하는 대화를 진행한다면 어려울 건 없다는 생각이 들었어! 
 
 

7. 처음이라 긴장했던 나의 낙찰 아파트 명도 후기

 
- 꿈에 그리던 아파트를 경매로 낙찰을 받은 후 매각결정기일, 매각허가결정 기간 동안 법원 앞에서 받은 명함을 바탕으로 잔금을 진행할 은행 및 대출상담사를 알아봤으며 법무비용도 미리 견적을 받아놓아 비교 후 최종 선택만 할 수 있도록 선택지를 만들어 놓음
 
  TIP)  대출 이율, 중도상환수수료 비용, 최대 대출 가능기간, 법무비용 확인 필요
 
- 잔금납부 기간(30일 소요)이 지나면 소유주가 낙찰자인 나로 바뀌니 이전에 점유자를 내보내야 하기에  매각 허가 결정을 통보받고 낙찰받은 집으로 음료수를 들고 찾아갔으나 부재로 만날 수 없어 포스트잇으로 메모를 남긴 후 사진 촬영을 해놓았으며 연락을 기다리기로 함
 
- 내가 쓴 예시 : 안녕하세요! 저는 00동 00호를 낙찰받은 이입니다. 앞으로의 진행 상황에 대한 논의를 하고자 연락처를 남기고 갑니다. 000-000-000으로 연락부탁드립니다.
 
- 이 방법에 연락이 없을 것을 대비하여 법원에서 연락처를 체크했으며 관리사무소를 통하여 점유자에게 저의 번호를 남기며 전달 및 연락을 부탁할 준비 및 낙찰받은 물건에 대한 점유에 대한 내용증명서를 만들어 발급, 발송 준비해 놓음

*  전입세대 열람을 통해 대상자 거주하는 확인 후 아파트 관리실에 미납관리비등 확인해놓고 이사가는 날 정산되었는지 확인하기 
 

 

 

 

 
- 다음날 낙찰받은 집에 가보니 포스트잇이 없어 점유자가 보았을 거라 판단하고 하루 정도 기다리니 연락이 왔음 
  전화통화를 통해 안타까운 마음과 현재 상황을 전달하며 이사를 언급하며 퇴거일에 대한 기간을 정해줄 것으로 요청 
 하지만 퇴거일을 더 뒤로 해달라는 요청, 집은 퇴거일 전에 보여 줄 수 없다는 답변을 받음
 
- 저는 여기에 대해  더 거주하고 싶으시다면 잔금납부 기일 전에 임대차계약을 통하여 계속 거주를 하거나 퇴거를 하신다면 잔금납부기일 안에 무조건 퇴거를 하셔야 하며 그 이후는 저도 이자가 발생하는 부분이 있기에 법적인 절차로 진행할 수밖에 없음을 안내했으며 잔금일 이전에 이사를 간다고 한다면 어느 정도 이사비용을 지급을 생각해 보겠다고 전달함
 
- 점유자분이 만나는 것을 거부하여 수차례의 통화 끝에 잔금일 하루 전에 이사를 하겠다고 이삿날 이사 비용 지급 및 집을 확인하기로 함 
 
- 이때 이사비용은 사실 강제집행 비용의 금액을 생각하고 있었기에 서로 합의하여 2,000,000원 지급하기로 결정함 
 
- 미리 명도확인 및 이사비용 지급 확인서 만들어 키 전달받으면서 비용 지급 및 서류에 확인받음

point. 가내 이사짐 및 물건 없는 것, 폐기물등 쓰레기 처리 비용, 관리비 납부 확인 필요 함
 
- 내가 쓴 예시 : 명도 확인 및 이사비용 지급 확인서 - 사건번호, 소재지 주소 및 대상자 이름 기재 -부동산 경매사건에 의거 상기 지번에 거주하는 임차인 000은 00년 0월 0일자로 낙찰자에게 해당 부동산을 명도하였음을 확인함과 낙찰자는 점유자인 000에게 이사비용으로 000원을 계좌이체를 통해 지급하였음을 확인합니다. 00년0월0일 점유자 이름 및 서명, 낙찰자 이름 및 서명 기재
 
- 실수한 것이 있다면 이사비용 지급을 논의하면 집을 보여달라는 이야기를 지속적으로 하지 않아 집 컨디션을 이사하는 과정에 확인을 하였다는 것인데 집의 상태를 미리 보았다면 이사비용을 더 조정하여 낮추었을 것임.
 
- 대화의 팁 ) 호칭은 선생님으로 하며 이야기할 경우, 길게 말 섞지 말고 상대방이 이야기를 들어주기만 하며 상대방이 불편한 이야기를 하면 "아 - 그래요?"하고 넘기거나 무례하게 나온다면, 흥분하지 말고 "말씀 다하셨나요? 오늘 대화는 더 할부분이 없으시죠? 서로의 입장차이가 있으니 오늘은 그만 가보겠습니다." 하고 나오기! 
 
내가 먼저 제시하지 말고 상대가 퇴거일등에 대한 제시를 하면 고민해보겠다는 말과 함께 준비한 답변등을 말하기 
시간은 낙찰자의 편이니 조급하게 하지말고 서로의 접점을 찾아 낙찰자에게 유리할 수 있도록 진행하자 
 
 
 
명도는 ‘협의’가 우선, ‘법적 절차’는 최후의 수단입니다. 겁먹지 말고 제가 적은 글을 바탕으로 하나씩 진행해 보세요.
 
과정이 쉽지 않지만 그 과정을 성공할 때마다 내 집마련 및 재테크의 성공이 가까이 다가올 겁니다!