전·월세 계약서 작성 시 확인해야 할 유의사항과 특약 모음

전세 또는 월세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 부동산 중개업소에서 제공하는 계약서에 서명만 하는 것으로 끝내선 안 된다.

 

계약자들은 ‘중개사가 다 알아서 해주겠지’라는 생각으로 대충 넘기곤 하지만, 실제로 임대차 분쟁 사례를 보면, 대부분이 ‘특약사항 미작성’이나 ‘주소 오류’, ‘확정일자 누락’ 같은 기본적인 부분에서 발생하고 있다.

 

이 글에서는 실제 계약서를 작성할 때 꼭 확인해야 할 유의사항과 함께, 반드시 포함해야 할 특약 항목까지
알기 쉽게 정리해 본다. (헷갈리기 쉬운 용어 확인 - 임대인: 집을 빌려주는 자, 임차인: 집을 빌리는 자)

1. 계약 상대방이 실제 집주인인지 반드시 확인해야 한다

 

생각보다 많은 임차인들이 계약 상대방이 진짜 집주인인지 확인하지 않고 서명한다.

하지만 등기부등본을 떼어보면, 간혹 대리인이거나 명의가 다른 경우도 있다.

계약 상대방과 등기부상의 소유주 이름이 일치하지 않는다면, 계약 자체가 무효가 될 수 있다.

그래서 계약 전에는 반드시 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해 소유주를 확인하는 절차가 필요하다.

tip) 실제 임대인 및 임차인이 사정으로 인해 대리인이 나올 경우, 위임장 및 인감증명서 등 서류 지참 및 계약서 작성 시 통화를 통하여 계약 진행하는 것이 맞는지 확인 필요!

 

2. 계약서에 기재된 주소가 정확한지 꼭 확인하자

계약서에 기재되는 주소는 반드시 등기부등본상의 주소와 일치해야 한다.
동·호수, 지번, 도로명 주소가 다르게 작성되어 있으면 나중에 계약 효력에 문제가 생길 수 있다.

예를 들어, 101동 1001호를 계약했는데 계약서에 1001호만 적혀 있거나, 지번 일부가 틀렸다면
나중에 법적 보호를 받지 못할 수도 있다.

 

3. 특약사항은 반드시 구체적으로 작성해야 한다

많은 사람들이 계약서 뒷면의 특약사항을 ‘형식적인 문구’라고 생각하지만, 사실은 이 부분이 가장 중요하다.
특약사항은 나중에 문제가 생겼을 때 가장 강력한 법적 근거로 사용될 수 있다.

 

 

나의 계약서 작성하는 tip)

 

① 등기부등본 을구에 현재 근저당 있는지 확인하고 계약 잔금 및 전입일 다음날까지 선순위 대출받지 않을 것을 기재

 

② 반려동물 유무 미리 고지하여 위 사항에 대해 발생할 수 있는 집 손상에 보상 범위 상의하여 기재 

 

③ 가계약서 작성시, 특약을 언급하여 본계약에 기재하겠다는 답변을 받으면 가계약 진행함을 고지하기

 

④ 신축아파트일 경우, 하자보수 관련 협조 요청과 하자불이행으로 인해 보증기간 경과 및 수리불가시, 배상 관련 기재

 

⑤ 입주청소시, 발견된 집의 하자등 크랙 및 파손되어 있는 부분은 임대인, 임차인 및 부동산 중개소장에게 고지할 것 기재

 

4. 전입신고와 확정일자는 반드시 계약 당일에 해야 한다

 

세입자의 권리를 보호해 주는 두 가지 수단이 있다.

바로 ‘전입신고’와 ‘확정일자’다. 이 두 가지가 있어야만 대항력과 우선변제권이 생긴다.

많은 세입자들이 ‘며칠 후에 해야지’ 하다가
그 사이 집에 근저당이나 압류가 잡히는 바람에 보증금을 돌려받지 못하는 일도 발생한다.

계약서를 오전에 작성하고 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이 가장 안전하다.

 

 

 5. 보증보험 가입 가능 여부는 꼭 미리 확인하자

 

요즘은 대부분의 전세 세입자들이 전세보증보험(HUG 또는 SGI) 가입을 선호한다.

하지만 집 상태나 권리관계에 따라 보증보험 가입이 거절될 수 있다.

특히 아래와 같은 조건은 가입 제한이 걸릴 수 있다.

- 선순위 근저당이 있는 경우
- 전입신고와 확정일자가 늦어진 경우
- 집주인의 세금 체납 이력이 있는 경우

보증보험 가입이 가능해야 세입자도 안심하고 계약할 수 있기 때문에,
계약 전에 미리 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋다.

 

6. 계약금, 중도금, 잔금 등의 지급 조건은 구체적으로 작성해야 한다

‘계약금 500만 원, 잔금 2,000만 원’ 이런 식으로만 작성하면 불완전한 계약이 된다.
계약서에는 다음 사항을 명확하게 기재해야 한다.

- 언제까지 지급할 것인지 (날짜)
- 어떤 방식으로 지급할 것인지 (계좌이체 vs 현금 등)
- 입금 계좌가 임대인 명의와 일치하는지 여부
- 잔금 지급 시 필요한 조건 (예: 열쇠 전달, 관리비 정산 등)

적은 금액이라도 정확하게 적어야 나중에 분쟁이 발생하지 않는다.

 

7. 전 · 월세 계약서 작성 시 체크리스트 요약

 

항목	체크사항
소유주 확인	등기부등본과 계약자 이름 일치 여부
주소 확인	계약서와 등기 주소 정확히 일치하는지
특약사항	수리 책임, 관리비, 위약금 등 구체적 명시
전입신고 & 확정일자	계약 당일에 반드시 처리
보증보험 가능 여부	HUG/SGI 가입 가능 조건 충족 여부
금액 조건	지급 시기, 방식, 계좌 명의까지 명확히 작성

 

 

전월세 계약은 단순한 서류 절차가 아니라, 보증금이라는 내 자산을 지키기 위한 중요한 계약 행위이다.

 

계약서를 대충 넘기지 말고, 오늘 소개한 유의사항과 특약사항을 꼭 체크한 후 서명하자.

그리고 계약이 조금이라도 불안하거나 집주인과의 소통이 원활하지 않다면,
전문가의 자문을 받거나, 공정한 계약서 작성 지원을 받을 수 있는 플랫폼을 활용하는 것도 좋다.